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6. Gewerbliche Errichtung und Veräußerung eines Verbrauchermarktes

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Da der Senat über den Klageabweisungsantrag des FA nach § 96 Abs. 1 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) nicht habe hinausgehen dürfen, sei nicht nachzuprüfen, ob die Errichtung eines Verbrauchermarktes auf dem Grundstück O-Straße durch den Kläger und die Ãœbertragung des Objekts vom Kläger auf die Klägerin zum Preis von 600.000 DM netto bei kurz danach folgender Veräußerung durch die Klägerin an einen Dritten zu 1.498.000 DM netto steuerlich zu erfassen seien. Bisher sei die Wertsteigerung dem Privatbereich zugerechnet worden.

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Mit der Revision machen die Kläger geltend:

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1. Teilwertabschreibung auf Pachtforderungen

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a) Die GmbH habe 1991 0 DM, 1992 350.000 DM, 1993 323.000 DM und 1994 505.000 DM an Pacht gezahlt. Sie, die Kläger, hielten Abschreibungen in Höhe von 500.000 DM für 1992, 500.000 DM für 1993 und 35.000 DM für 1994 für angemessen. Das FA habe Teilwertabschreibungen in Höhe von 962.000 DM (742.000 DM laufender Gewinn, 220.000 DM Aufgabegewinn) erst zum 31. Dezember 1994 berücksichtigt.

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b) Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 2 EStG in der für die Streitjahre maßgeblichen Fassung könne der niedrigere Teilwert angesetzt werden. Er, der Kläger, habe als Geschäftsführer der Betriebsgesellschaft die seit 1990 bestehende Verlustsituation der GmbH gekannt. Es gehe nicht um „werterhellende Umstände“. Derartige risikobehaftete Pachtansprüche dürften nicht als vollwertige Forderungen ausgewiesen werden. Er, der Kläger, habe aus wirtschaftlichen Erwägungen keine Beitreibungsmaßnahmen gegen die GmbH eingeleitet. Das FG habe zu Unrecht angenommen, dass die GmbH nicht in Zahlungsschwierigkeiten gewesen sei; es hätte insoweit eigene Ermittlungen anstellen müssen.

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2. Erschließungskosten für das Grundstück S

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Die Erschließung für das gesamte Areal sei 1994 abgeschlossen worden; die Gemeinde habe dafür 1995 noch 89.090 DM in Rechnung gestellt. Dieser Posten sei im Rahmen der Ermittlung des laufenden Gewinns des Jahres 1994 gewinnmindernd als Verbindlichkeit auszuweisen. Die Bauträgertätigkeit sei über 1994 hinaus fortgesetzt worden. Die Erschließungskosten stünden mit der Vermietung des (entnommenen) Objekts H-Straße in keinem Zusammenhang. Auch der Umstand, dass er, der Kläger, von 1995 an bezüglich des gewerblichen Grundstückshandels zur Einnahmen-Ãœberschuss-Rechnung übergegangen sei, rechtfertige kein anderes Ergebnis.

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3. Bilanzanpassung des Anlagevermögens

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Die Kläger machen geltend, dass die Nachholung von in den Zeiträumen 1988 bis 1990 unterbliebenen Bilanzanpassungen in den Jahren 1991 bis 1994 nicht nachvollzogen werden könne. Das FG habe insoweit seiner Verpflichtung zur Aufklärung des Sachverhalts nicht entsprochen.

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4. Entnahmewert Grundstück H-Straße

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a) Das Gutachten des Finanzbauamts sei mit erheblichen systematischen Mängeln behaftet: Anzusetzen sei der gemeine Wert. Das Sachwertverfahren sei hier ungeeignet. Die zu Kontrollzwecken vorgenommene Ertragswertberechnung sei fehlerhaft. Die Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten seien zu niedrig angesetzt worden. Auch bei der Nutzungsdauer und dem Liegenschaftszins sei von unzutreffenden Werten ausgegangen worden. Berücksichtige man diese Umstände, ergebe sich ein (Ertrags-) Wert von 1.051.000 DM. Nehme man darauf noch einen Abschlag wegen der Marktlage von 30 % vor, gelange man zu einem Wert von ca. 700.000 DM.

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Er, der Kläger, habe vor dem FG auf diese Sachlage ausdrücklich hingewiesen und Beweis angeboten; das FG habe auf die Vernehmung der Zeugen verzichtet. Das FG habe zwar eingeräumt, dass die Ermittlung des Teilwerts fehlerhaft sei, es habe aber irrtümlicherweise „Teilwert“ und „gemeinen Wert“ gleichgesetzt, ohne zu berücksichtigen, dass bei Fabrikgrundstücken kein nennenswerter Markt bestehe.

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b) Der Entnahmegewinn sei nicht vor 1995 realisiert worden; er, der Kläger, habe im Jahr 1995 intensiv versucht, das Grundstück zu veräußern.

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5. Anschaffungskosten Objekt L-Straße

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Im Rahmen der Gewinnermittlung der Jahre 1992 bis 1994 sei bei den Grundstücksverkäufen aus dem benannten Baugebiet von Anschaffungskosten von 120 DM/qm auszugehen; zu diesem Preis habe er, der Kläger, das Grundstück von seiner Ehefrau, der Klägerin, erworben. Das FA sehe zu Unrecht einen Preis von nur 75 DM/qm als angemessen an. Der Klägerin, seiner Ehefrau, hätten entsprechende Angebote zu 120 DM/qm vorgelegen.

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Das FG habe zu Unrecht den vom Landratsamt H genannten Wert zugrunde gelegt, ohne den Sachverhalt in seiner Gesamtheit ermittelt zu haben. Das FG habe nicht ausreichend gewürdigt, dass spätere Grundstücksverkäufe zu Preisen zwischen 140 und 300 DM/qm realisiert worden seien.

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Die Kläger beantragen,
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Einkommensteuerbescheide der Veranlagungszeiträume 1991 bis 1994 des FA unter Maßgabe nachfolgender Punkte für die jeweiligen Veranlagungszeiträume zu ändern:

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(1) Teilwertabschreibung auf Pachtforderungen