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Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe der Veräußerung von Immobilien sind somit für die Zuordnung zum gewerblichen Bereich oder der Vermögensverwaltung nach ständiger Rechtsprechung des BFH grundsätzlich unerheblich (vgl. die Nachweise im Senatsurteil in BFHE 201, 515, BStBl II 2003, 510). Darin liegt keine gesetzlich nicht abgesicherte feste Beweisregel, denn die sich aus der Anzahl der veräußerten Objekte und dem engen zeitlichen Zusammenhang ergebenden Beweisanzeichen für eine von Anfang an bestehende zumindest bedingte Veräußerungsabsicht können durch außergewöhnliche, im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung zu berücksichtigende Umstände im jeweiligen Einzelfall widerlegt werden.

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Dafür kommen aber nur objektive Umstände in Betracht. Erklärungen des Steuerpflichtigen, er wolle seine Immobilie lange halten, widerlegen die bedingte Veräußerungsabsicht ebenso wenig wie ein gewerblicher Grundstückshandel durch die Angabe begründet werden kann, es solle mit Grundstücken gehandelt werden (BFH-Urteil vom 18. August 2009 X R 25/06, BFHE 226, 77, BStBl II 2009, 965). Etwaige Motive des Steuerpflichtigen, nicht zu verkaufen, sind zudem insbesondere dann unerheblich, wenn er bereits bei Fertigstellung des Objektes damit rechnen muss, zur späteren Veräußerung gezwungen zu sein. Dies trifft im Streitfall wegen der „engen“ Finanzierung und der zurückgegangenen Gewinne des Klägers zu. Soweit sich die Klägerin im Revisionsverfahren darauf berufen hat, nach Fertigstellung noch Bundesobligationen und Mittel aus einem Bausparvertrag in Höhe von insgesamt fast 140.000 DM zur Finanzierung des Objektes eingesetzt zu haben, hätte sich auch dadurch nur ein Eigenkapital von etwa 5 % der Herstellungskosten ergeben.

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Die Absicht, ein Objekt zur Alterssicherung einzusetzen, spricht nicht gegen eine bedingte Veräußerungsabsicht, da auch der Erlös aus einem gewinnbringenden Veräußerungsgeschäft zur Altersvorsorge genutzt oder erneut in Immobilien angelegt werden kann (Senatsurteil vom 12. Dezember 2002 III R 20/01, BFHE 200, 388, BStBl II 2003, 297; BFH-Beschluss vom 21. Mai 2007 XI B 164/06, BFH/NV 2007, 1657). Im Ãœbrigen eigneten sich im Streitfall die durch Veräußerungserlöse teilweise abgezahlten verbleibenden Objekte besser zur Fruchtziehung und zur Altersvorsorge als die Gesamtheit der hoch belasteten Wohnungen.

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Die durch das Ãœberschreiten der Drei-Objekt-Grenze indizierte innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs wird danach vornehmlich durch Gestaltungen des Steuerpflichtigen widerlegt, die eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlicher machen. Dies kann eine langfristige Finanzierung oder eine langfristige Vermietung sein, wenn diese sich im Falle einer Veräußerung voraussichtlich ungünstig auswirken oder zusätzliche finanzielle Belastungen auslösen würden (z.B. eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensablösung, vgl. dazu BFH-Urteil vom 28. Januar 2009 X R 35/07, BFH/NV 2009, 1249, Inkaufnahme einer durch die Vermietung bedingten Wertminderung oder „Auskaufen“ des Mieters), oder –wie in der Sache des BFH-Urteils vom 7. November 1990 X R 170/87 (nicht veröffentlicht)– die Einräumung von Nießbrauchsrechten, welche eine Verfügung über das Grundstück erschwert. Im Streitfall fehlen derartige äußere Umstände; die Klägerin hat vielmehr unbefristet vermietet und bereits sieben Monate nach Fertigstellung in Wohnungseigentum aufgeteilt, wodurch ein späterer Verkauf einzelner Wohnungen ermöglicht wurde.

Quelle: Bundesfinanzhof

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